Seguramente has escuchado sobre las tierras ejidales o comunales y posiblemente has escuchado que es riesgoso invertir en ellas, debido a que pueden existir conflictos con ejidatarios y comuneros y largos procesos judiciales en los que se pueden ver involucrados los inmuebles sujetos a ese régimen, y cuando se tiene una oferta de un bien inmueble ejidal o comunal la respuesta de algún conocido o amigo que no sea precisamente un abogado especialista en materia agraria es “No compres”, “son problemáticos”, “no es propiedad privada”, entre otras y en realidad con la única respuesta que nos quedamos nosotros como asesores jurídicos y especialistas en la materia agraria e inmobiliaria es que efectivamente no es propiedad privada, sin embargo las anteriores afirmaciones en el sentido de que no son seguras las inversiones en terrenos ejidales son totalmente erróneas y equivocadas; y la respuesta a esta pregunta de si es seguro invertir en terrenos ejidales o comunales es que NO son riesgosas las operaciones inmobiliarias en tierras ejidales o comunales y que más que ser riesgosas son una gran oportunidad de negocio y de adquirir inmuebles con la asesoría jurídica adecuada en materia agraria.
Que es un ejido?
Para poder entender lo anterior es necesario poder entender que es un ejido y cuales son los tipos de tierras que componen a un ejido, esto debido a la riqueza histórica y lucha social de los pobladores que dan origen al reparto agrario y la restitución de las tierras a los pueblos originarios y comunidades agrícolas que es de donde provienen los ejidos, entendidos estos como el resultado de la revolución.
Con las reformas agrarias y la creación de propiedad ejidal y comunal posteriores a la revolución mexicana, se da inicio al régimen ejidal con el cual se buscó dar respuesta al problema agrario existente durante la revolución, tales como los latifundios y la desigualdad social entre los pobladores entre otros problemas que se resolvieron con el reparto agrario, y derivado de la lucha social que duró décadas en donde la finalidad de la creación de los centros de población ahora llamados “ejidos” o “comunidades indígenas” fue el de restituir la tierra a aquellos poblados que habían sido despojados por los grandes latifundios y las haciendas ahora inexistentes en nuestro marco legal, y que da origen a una serie de reformas constitucionales y la creación de un marco legal y normativo para regular la tenencia de la tierra, así como la distribución gratuita de tierra a poblaciones que carecían de ella mediante el reparto agrario impulsado por el gobierno mexicano, en la forma de dotación llamada ejido y comunidad indígena, con esto se dotó a los pueblos de tierras, personalidad jurídica y un marco legal que rige la relación con la sociedad, tales como la Ley Agraria que actualmente rige las relaciones de los sujetos agrarios y la regulación de las tierras sujetas al régimen ejidal o comunal, así como el uso y disfrute de tierras, bosques, selvas y aguas, lo anterior para un crecimiento agrícola que beneficie a un sector campesino que había sido vulnerado durante años.
El concepto ejido se refiere a la comunidad de campesinos que han recibido tierras de esta forma y el conjunto de tierras que les corresponden.
Es así como una vez que estas comunidades fueron dotadas de personalidad jurídica propia, organización interna mediante sus propios estatutos internos y un marco legal que los rige es que sea da inicio al régimen jurídico agrario.
Este reparto agrario a los pueblos originarios comenzó en 1912 concluyendo en 1992, donde se repartió más de la mitad del territorio nacional, dando nacimiento a más de 30,000 núcleos agrarios entre ellos ejidos y comunidades, misma regulación que cambió radicalmente con la reforma y la publicación de la reforma constitucional que da por terminado el reparto agrario con la publicación de la Ley Agraria donde se crean leyes, instituciones, programas del gobierno federal tendientes a la regularización, distribución, delimitación y asignación de derechos ejidales entre los sujetos agrarios, entendidos estos como los ejidatarios, comuneros, avecindados y posesionarios de tierras pertenecientes a los ejidos y comunidades y con ello nace una nueva era en la regulación de las tierras ejidales y comunales, ya que anterior a esta reforma, las tierras ejidales y comunales eran para el aprovechamiento común y colectivo de los integrantes de los ejidos y comunidades, como áreas comunes en las cuales no se podrían transmitir, enajenar, embargar y gravar, lo que limitaba su aprovechamiento de una forma radical e impedía las inversiones privadas en tierras ejidales, lo cual no genera certeza jurídica a los inversionistas que deciden invertir en tierras ejidales, misma regulación que cambió con la citada reforma de 1992, en la cual a pesar de que el ejido o comunidad conserva las características de propiedad social, se crean mecanismos estrategias legales que permiten otorgar certeza y seguridad jurídica que permiten atraer a la inversión privada, siendo susceptible de comercio para poder generar proyectos de cualquier índole, entre los cuales se encuentran proyectos agrícolas, ganaderos, agroindustriales, inmobiliarios, turísticos, mineros, habitacionales y demás proyectos que cuentan con la certeza jurídica plena siempre y cuando se lleven a cabo en un entorno de factibilidad y con la asesoría jurídica adecuada que eviten por completo cualquier controversia o litigio en la compra, aprovechamiento y disfrute de tierras ejidales, con lo cuál CC ABOGADOS puede apoyar en la totalidad de la estrategia, dictamen mediante un “DUE DILIGENCE” inmobiliario donde se obtienen documentos públicos e informes mediante la investigación de campo y en diversas dependencias para dictaminar los puntos de seguridad y la viabilidad jurídica en la compra de terrenos ejidales o comunales así como la estrategia legal adaptada a los proyectos de desarrollo que pretendan nuestros clientes, la elaboración de los instrumentos necesarios para la protección de las operaciones inmobiliarias sobre los inmuebles ejidales y comunales, negociación y contratación para la compra, uso y aprovechamiento de tierras ejidales o comunales, gestión ante las autoridades ejidales de los núcleos agrarios, tramites ante autoridades agrarias, entre otros servicios que ofrece nuestra firma, resultando operaciones dotadas de seguridad y certeza jurídica y de gran plusvalía y beneficio para los inversionistas, debido a que es en los terrenos ejidales y comunales donde se concentran los recursos naturales de nuestro país y donde se encuentran el potencial máximo para el desarrollo.
Tipos de tierras ejidales o comunales por su destino.
Las tierras que conforman los ejidos y comunidades pueden estar formados por diferentes tipos de tierras, las cuales acreditan a sus posesionarios mediante diversos tipos de documentos inscritos en el Registro Agrario Nacional o en su caso en el Registro Público de la Propiedad, estas tierras pueden dividirse en las siguientes:
1.- Tierras parceladas: La cuales son básicamente las tierras de cultivo del ejido y que les corresponde a los ejidatarios y avecindados su uso y disfrute, respecto de estos derechos parcelarios al ejidatario o avecindado que cuenta con ellos lo acredita mediante un CERTIFICADO PARCELARIO, el cual se muestra un ejemplo a continuación:
2.- Tierras de uso común, siendo estas las áreas destinadas de los ejidos y comunidades para satisfacer las necesidades colectivas o bien áreas comunes utilizadas por los miembros integrantes del ejido o comunidad para uso agrícola, ganadero o de conservación principalmente, mismas áreas que les corresponden en partes iguales a los ejidatarios o comuneros, la propiedad de las tierras de uso común es inalienable, imprescriptible e inembargable, y no puede ser transmisible al menos que se realice un procedimiento donde se delimiten, asignen y desincorporar, los derechos sobre tierras de uso común se acreditan con el correspondiente CERTIFICADO DE DERECHOS SOBRE TIERRAS DE USO COMÚN, el cual se muestra un ejemplo a continuación:
3.- Tierras para el asentamiento Humano, siendo estas las tierras destinadas para organizar y poblar las áreas asignadas para la población del ejido, es decir, estas tierras son las tierras que son otorgadas a los avecindados, ejidatarios, comuneros y posesionarios para vivienda principalmente, mismas tierras que son denominadas “solares urbanos” y de las cuales se desprende un título de propiedad el cual es expedido por el Registro Agrario Nacional el cual se inscribe en el Registro Público de la propiedad de cada entidad y que una vez inscrito deja de encontrarse sujeta al régimen ejidal, es decir se regula por el derecho común convirtiéndose en “pequeña propiedad” o comúnmente llamada “propiedad privada”, los derechos sobre este tipo de tierras se acreditan con el correspondiente TÍTULO DE PROPIEDAD, el cual se muestra un ejemplo a continuación:
CERTIFICADO DE DERECHOS SOBRE TIERRAS DE USO COMÚN, el cual se muestra un ejemplo a continuación:
Estos tipos de tierra se encuentran contemplados en la legislación agraria, tal y como lo establece el artículo 44 de la ley Agraria que a la letra establece lo siguiente:
Artículo 44.- Para efectos de esta ley las tierras ejidales, por su destino, se dividen en:
I. Tierras para el asentamiento humano;
II. Tierras de uso común; y
III. Tierras parceladas.
Siendo los anteriores tipos de tierras ejidales o comunales los únicos contemplados por la legislación agraria y de los cuales se pueden celebrar diversos actos jurídicos a quienes tengan interés en adquirir derechos agrarios, mismos actos que deben de ser mediante diversas estrategias y cumpliendo en cada etapa lo que contempla la Ley Agraria y con la asesoría de un despacho de abogados especialistas en materia agraria como es el caso de ABOGADOS ya que de lo contrario las operaciones inmobiliarias sobre inmuebles ejidales o comunales que no se ajusten a los procesos establecidos por la Ley Agraria serán nulas y generarán conflicto entre los compradores o adquirentes de derechos agrarios, y en caso de realizar los procesos de conformidad con lo establecido por la Ley y sus reglamentos son excelentes oportunidades para el desarrollo y para poder posteriormente ser desincorporadas del régimen ejidal y convertidas al régimen de pequeña propiedad o en su caso mantenerlas como tierras ejidales o comunales para uso agrícola, ganadero forestal, industrial y habitacional según sea el caso.
Adicional a lo anterior existen operaciones agrarias con diversos documentos que no los contempla la Ley Agraria como los documentos señalados en los párrafos anteriores los cuales se encuentran registrados ante el Registro Agrario Nacional sobre los cuales se puedan celebrar operaciones agrarias, mismos documentos que en un sinfín de ejidos a lo largo del país han sido utilizados para transmitir derechos posesorios que son las denominadas “Constancias de posesión”, “Cesión de derechos”, o documentos o constancias de posesión expedidas por los comisariados ejidales o por los comisariados de bienes comunales, las cuales pueden poner en riesgo su patrimonio en caso de una inversión en caso de no realizar los pasos correctos y de los cuales únicamente se acreditan derechos de posesión mas no de dominio ni de propiedad, y que sin embargo pueden celebrarse determinados actos jurídicos preparatorios con la asesoría adecuada, mismos documentos de los cuales hablaremos en diversa publicación de nuestro blog.
De lo anterior se concluye que las tierras ejidales antes citadas con excepción de las tierras de asentamiento humano amparadas bajo un título de propiedad, son propiedad de los ejidos y comunidades, sin embargo son susceptibles de realizar operaciones inmobiliarias ya sea mediante la aportación de dichas tierras a proyectos productivos o mediante la enajenación de derechos agrarios y posteriormente su regularización o titulación, ya sea mediante acuerdos de la asamblea (entendida esta como la mayoría de los ejidatarios o comuneros que integran un ejido) de lo cual dedicaremos un capítulo a la asamblea en nuestro presente blog, con los procesos establecidos en la legislación agraria o mediante la asignación de dichas tierras a favor de los sujetos ajenos al ejido, y concluyendo con la titulación de dichas tierras, resultando excelentes oportunidades de inversión y como se ha manifestado a lo largo del presente artículo, si se realizan con la asesoría jurídica adecuada, resultaban excelentes oportunidades y con la misma seguridad y certeza jurídica como si se tratara de la denominada “pequeña propiedad” o “propiedad privada”.
Datos curiosos y preguntas y respuestas rápidas acerca de las tierras ejidales y comunales:
- Qué superficie representan los ejidos y comunidades en México:
Más de la mitad del territorio nacional.
- Que tipo de propiedad existe en México:
Existe la propiedad social “ejidal y comunal” y la “pequeña propiedad” o denominada como “propiedad privada”.
- Es posible adquirir propiedad ejidal.
Si es posible adquirir derechos sobre propiedad ejidal mediante diversos mecanismos y contratos permitidos por la ley.
- Las tierras ejidales o comunales se encuentran registradas:
Si, existe un Registro público el cual se denomina Registro Agrario Nacional, donde se encuentran inscritos todos los actos, contratos y documentos agrarios el cual dota de certeza jurídica a cada acto y que tratándose de “pequeña propiedad” o denominada coloquialmente como “propiedad privada” su equivalente es el Registro Público de la propiedad.
- Que regula las tierras ejidales:
Diversas autoridades de carácter federal.
- Pueden los extranjeros adquirir tierras ejidales o comunales.
Los extranjeros no pueden adquirir tierras comunales y ejidales debido a que un requisito es ser mexicano, sin embargo existen diversas estrategias legales, pasos e instrumentos en los cuales se pueden generar proyectos y adquisiciones mediante diversas etapas para lograr que el extranjero pueda usar y disfrutar tierras ejidales y comunales, mismos instrumentos que se dotan de toda la certeza jurídica.
- Pueden cambiarse las tierras ejidales a propiedad privada.
Si pueden cambiarse el régimen de propiedad social (ejidal o comunal) a propiedad privada (pequeña propiedad), lo cual se logra mediante el proceso establecido en la ley Agraria que puede ser mediante la adopción del dominio pleno sobre las parcelas o mediante una asamblea de formalidades especiales.
- Pueden regularizarse las tierras ejidales.
Las tierras ejidales “per se” son regulares ya que fueron asignadas mediante resolución presidencial al núcleo agrario al que pertenece dicha tierra, sin embargo la regularización consiste en la delimitación, asignación y titulación de las tierras al interior del ejido a favor de sus titulares, siendo estos los ejidatarios, comuneros, posesionarios o avecindados a quienes se les asigne dichas tierras por cualquiera de las formas permitidas por ley.
Ver También: Asesoría en Derecho Agrario